Статьи

Принимая решение о продаже недвижимости, собственники должны знать важную деталь. Государство посчитает сумму, полученную с продажи квартиры, дополнительным доходом собственника. Соответственно, вы обязаны оплатить налоги. В случае с продажей недвижимости налог составляет 13%. Но оплата распространяется не на каждый случай. 

В нашей статье мы попробуем подробнее разобраться с данным моментом с точки зрения законодательной базы, а также расскажем о том, какой налог платить с продажи квартиры, в каком порядке осуществляется оформление документов и непосредственно выплата. Надеемся, статья окажется информативной и полезной.

Что говорит закон

На вопрос о том, платят ли налог с продажи квартиры, мы ответим, опираясь на установленные законом правила и нормы. На самом деле, основным индикатором является время приобретения недвижимости. Квартиры, оказавшиеся в собственности до 1 января 2016 года, не поддаются особым правилам с точки зрения налогообложения. Налог рассчитывается, исходя из стоимости квартиры, прописанной в договоре. Квартира приобретена позже 01.01.2016 года - ситуация усложняется за счет новых условий. Облагаемая сумма полностью привязана к кадастровой стоимости.

Под данным понятием следует понимать стоимость недвижимости, установленную государством. Оценка квартиры осуществляется в соответствии с правилами, прописанными в законе “О кадастровой оценке”. Нередко стоимость, установленная государством, оказывается как выше, так и ниже рыночной цены квартиры. Уточнить информацию о кадастровой стоимости вы вправе самостоятельно на официальном сайте Росреестра, или обратившись в МФЦ. 

Если квартира единственная

Квартира является единственной в случае, когда продавец не располагает иными жилыми помещениями. Осуществляется учет совместной собственности, долей в праве на иное жилье. Планируете продавать единственное жилье? 

Учтите 2 важных фактора:

• дата возникновения права собственности (до 01.01.2016 или после);
• срок владения имуществом (3 года, 5 лет). 

Если право на недвижимость появилось до 01.01.2016 года, то срок владения должен составлять 3 года и более. В таком случае продавец освобождается от уплаты налога. По объектам, оформление прав на которые датируется позже 01.01.2016 года, срок владения составляет 5 лет и более. Законодательная часть, определяющая налог с продажи квартиры в 2020 году, в соответствии с изменениями предполагает некоторые исключительные случаи, направленные в пользу налогоплательщика. 

Например, независимо от даты приобретения недвижимости, срок 3 года для освобождения уплаты от НДФЛ составляет всегда в случаях:

• наследования и дарения недвижимости;
• приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением.  

Таким образом, изменения, внесенные в закон в 2020 году, сделали процесс достаточно гибким и однозначно выгодным налогоплательщикам. Постарайтесь перед началом процедуры уточнить тонкости и соотнести личный случай с исключениями. Как правило, закон работает, учитывая наличие приватизации и документированного подтверждения права наследования. 

Если квартира не единственная

Срок по-прежнему зависит от того, когда вы получили жилье в собственность. Ранее 1 января 2016 года - срок, когда продавец освобождается от налога по истечении 3 лет владения имуществом. Квартира стала собственностью после 01.01.2016 года? Срок составляет 5 лет. 

Но бывает и ряд исключений, в частности:

• вступление в права наследования;
• приватизация квартиры;
• покупка недвижимости у близкого родственника;
• недвижимость получена в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением. 

Квартиры, полученные по реновации

На данные квартиры распространяется иное правило. Суть его состоит в следующем: в период владения новой квартирой обязательно засчитывают период владения предыдущим жильем. Отсюда и вывод о необходимости оплаты налога за продажу недвижимости. 

Сколько платить

Переходим к более конкретным цифрам и отвечаем на вопрос о том, каким же является налог с продажи квартиры для физических лиц. Итак, ранее мы отметили пределы стандартной ставки НДФЛ - 13%. Ставка распространяется на налоговых резидентов России - то есть на тех, кто проживает в РФ не менее 183 дней. Живете и работаете в России? Ставка фиксируется на уровне 13%. Нерезиденты облагаются повышенной ставкой в 30%. 

Налоговыми резидентами являются граждане РФ и лица без гражданства. Стоит отметить важный момент: ваша обязанность в уплате налога никак не связана с наличием и отсутствием гражданства. Статус налогового резидента при необходимости вы вправе подтвердить. 

Нерезиденты - иностранцы, получившие в наследство квартиру, а также россияне, переехавшие в другую страну. Подав квартиру, нерезиденты обязаны заплатить 30% с полученного дохода. 

Кстати, не следует игнорировать оплату налога. Дело в том, что сделки и операции фиксируются, и рано или поздно органы окажутся в курсе того, что бывший собственник является неплательщиком. Последствия бывают разные: проблемы с получением кредита, выездом из страны и иными операциями, связанными с финансовой деятельностью и перемещениями по стране и за ее пределами. Поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с правами и обязанностями налогоплательщика и в срок исполнить выплату налога с продажи квартиры. 

Можно ли уменьшить сумму налога

Да! Уменьшить вы вправе сумму, которая затем облагается налогом. 

У продавцов на выбор имеется сразу 2 способа:

• использование вычета в 1 000 000 рублей;
• вычет из стоимости квартиры расходов на приобретение. 

Кстати, воспользоваться можно 1 способом, поскольку стремление сэкономить или совсем отделаться от уплаты налога станет серьезным препятствием в дальнейших финансовых операциях. Собственники рискуют, поэтому стоит понять принципы каждого из перечисленных способов и выбрать надежный. 

Вычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавцы, получившие квартиру в подарок и по праву наследования. Из суммы вычитается 1 000 000 рублей. Далее вновь производится расчет, но с использованием новой суммы. 

Второй случай - несколько собственников продают квартиру в качестве единого объекта и заключают 1 договор. 1 000 000 рублей делится на всех продавцов прямо пропорционально их долям. 

Кстати, нередко после покупки квартиры собственники сталкиваются с серьезными расходами. Например, вы потратили более 1 000 000 рублей. Соответственно, выгоднее применить второй способ и из стоимости квартиры вычесть сумму расходов. 

Например, расходами являются:

• затраты на первый взнос, сумму кредита и начисленных процентов (если вы брали жилье в ипотеку);
• расходы на строительство. 

Как продать без налога

Налога нет в нескольких случаях:

• Квартира продается не дороже, чем покупалась. Нет прибыли - нет налога.
• Приобрели квартиру дешевле, но вложились в ремонт, и теперь продаете дороже? Улучшения вы вправе продать отдельно по согласию покупателя. По каждому индивидуальному случаю обращайтесь к специалистам.
• Получили квартиру в дар? Примените налоговую льготу с продажи и вычтите с суммы по договору 1 млн. рублей.

Минимальные сроки владения 2020

Налог с продажи квартиры, менее 3 лет находящейся в собственности, составляет 0%. Но правило действует тогда, когда квартира получена до 1 января 2016 года. Получили квартиру после указанной даты?

 Срок владения достигает 5 лет, но предусмотрены исключения:

• квартира была получена по праву наследования;
• продавцом был близкий родственник;
• недвижимость получена по договору пожизненного содержания;
• квартира приватизирована после указанной даты.

Продажа при договоре долевого участия

Продаваемая квартира является долевой собственностью? Значит, вычет делится поровну на всех собственников в соответствии с долями владения. Но когда каждый собственник начинает процесс продажи доли по отдельному договору, то каждый вправе применить полный вычет в 1 млн. рублей. 

Что будет, если занизить цену

Занижаете стоимость, следуя двум вышеперечисленным способам? В таком случае вы действуете в соответствии с законом. Но стоит хорошо постараться и предоставить необходимую документацию, поскольку органы тщательно проверяют информацию, связанную с финансовыми процессами, поэтому незаконные манипуляции вызывают немало вопросов относительно деятельности. 

Примеры расчетов налога в разных ситуациях

Понятнее рассматривать случаи расчета налогов на примерах. 

• Единственное жилье. Девушка решает продать недвижимость, но сначала приобретает новую недвижимость. Вторая квартира куплена 15.01.2020 года, а старая была продана примерно через 2,5 месяца - то есть, 3.04.2020 года, и в тот же день зарегистрировано право собственности покупателя на проданную девушкой квартиру. Значит, в период с 15 января по 3 апреля девушка являлась собственником двух квартир одновременно. Соответственно, девушка продала единственное жилье, а право собственности на новое оформлено не было. Соответственно, она не обязана выплачивать налог. 
• Реновация. Семья Х приобрела квартиру в апреле 2015 года, а в январе получила новую, реновационную квартиру. Семья приняла решение продать недвижимость, полученную с реновации. Три года с покупки старой квартиры уже прошли, поэтому новую квартиру семья продает, а налог не уплачивает. 

На самом деле, примеров и частных случаев встречается масса, и непросто предугадать тонкости процессов и сделок. Мы рекомендуем консультироваться со специалистами и юристами, решать вопросы в соответствии с законом. Разумеется, выплата налога является непростым решением, особенно когда вы уже имеете планы на полученные средства. Но закон есть закон, и идти против него чревато негативными последствиями. 

Налог с продажи квартиры по наследству

Если продаваемая квартира перешла в собственность в 2016 году, а именно после 1 января, то срок владения составляет 5 лет, и вычеты продавца не касаются. Но исключением является случай наследования - срок владения снижается до 3 лет, и вам не придется выплачивать налог с продажи квартиры по наследству. 

Надеемся, наша статья поможет получше разобраться в налоговых процессах и тонкостях по назначению налога на доход с продажи жилой собственности. Постарайтесь следовать указанным инструкциям, обращать внимание на правила оформления налога и на сроки, в которые была приобретена недвижимость. Иногда на решение об уплате средств влияет неделя, а то и день.