Статьи

Ремонт — занятие очень творческое, особенно когда у вас возникает идея осуществить перепланировку. Но правильная перепланировка — прежде всего, законный перенос стен. 

Рассказываем, как согласовывать процесс, описываем допустимые и запрещенные изменения. Также обозначим, кто понесет ответственность за нелегальную перепланировку и правила составления проекта. Желаем приятного прочтения!

Согласование перепланировки квартиры, или как узаконить?

Согласование перепланировки квартиры в Москве следует начать с подачи заявления. Также перепланировка обязательно согласовывается с государственными органами. Важно: если планируете изменения, то не рекомендуем трогать опорные конструкции и несущие стены. В противном случае работа приведет к аварии и разрушению помещений. Этапы перепланировки и узаконивания включают следующие шаги:

• Обращение в проектное бюро с заявлением на осуществление переноса стен.
• Согласование нового проекта с отделом архитектуры, внесение корректировок.
• Приемочная комиссия определяет качество перепланировки и ее безопасность.
• Из БТИ (Бюро технической инвентаризации) вы получаете новый техпаспорт помещения.
• Обновленный техпаспорт необходимо зарегистрировать в Росреестре. 

Перечисленные этапы являются основными в узаконивании процесса перепланировки жилого помещения. Многие задаются вопросом цены узаконивания перепланировки квартиры — сделать все можно совершенно бесплатно. Но за составление проекта и работу с инженерами определяется конкретная стоимость, она зависит от сложности работы.

Что можно делать без согласования и что нельзя?

Разумеется, следующий вопрос — какие изменения осуществляются без узаконивания и имеются ли запрещенные процессы и действия. Есть много ограничений, но они определяются в зависимости от особенностей помещения. 

Что можно делать

Планируете сделать обычный косметический ремонт? Он точно не требует узаконивания. Конфигурация помещений остается неизменной — единственное значимое условие, которого вам стоит придерживаться в ремонтной деятельности. Переклеивайте обои, меняйте напольное покрытие и мебель, замените двери и окна, сантехнику. На данном этапе не стоит согласовывать остальные виды работ:

• сборку и разборку мебели;
• установку раздвижных дверей;
• переустройство крупной бытовой техники;
• легкие перегородки;
• перенос батарей;
• остекление балконов и лоджий, замену окон. 

Что нельзя делать

Переходим к “запрещенным приемам”. Некоторые перепланировки невозможно согласовать в соответствии с личными пожеланиями. Ограничения предписаны и заранее определены, если будете идти против закона, то действие приведет к разрушению помещений и затруднит доступ к важным инженерным коммуникациям. Запрещено следующее:

• перенос ванной, туалета и кухни в рамки жилого помещения;
• объединение газифицированного помещения с жилым (например, кухни и большой комнаты);
• объединение балконной части с комнатой;
• вывод в балконное помещение центрального отопления;
• соединение подвала, крыши и иных внешних участков с комнатой;
• снос несущих и опорных стен;
• устранение вентиляционных каналов, предусмотренных инженерным планом;
• заливка бетонной стяжки там, где запрещено и не предполагается.

Ограничений немало, рекомендуем перед началом работ полностью ознакомиться с требованиями конструкторского бюро. Еще лучше обратиться к БТИ, поскольку в документации прописаны допустимые и запрещенные изменения в соответствии с особенностями постройки. На запрет влияет возраст дома, количество этажей, проектная планировка и много иных факторов. 

Ответственность за незаконную перепланировку

Смеем предупредить о последствиях незаконной перепланировки. Осуществив изменения, не соответствующие требованиям, вы подвергаете опасности не только ваши жизни, но и жизни остальных жильцов. Есть немало примеров, как рушились отдельные этажи и даже целые подъезды, и все из-за небрежного отношения к нормам и самовольной перепланировки квартир. 

Жилинспекторы узнают о перепланировках от соседей, а также от сантехников и других мастеров, которые оказались в квартире и заметили опасные изменения. Контролирующие органы посетят квартиру, сверят проект с изменениями. Дело может быть передано в суд, а вы — оштрафованы. На данный момент штраф достигает 2500 рублей, но самое неприятное последствие — скорее всего, от вас потребуют вернуть все как было изначально. 

Помимо ограничений и наказаний со стороны закона, вы столкнетесь с вполне банальным последствием — квартиру окажется не так просто продать. Бдительные покупатели всегда спрашивают у владельца план БТИ, и тут есть несколько вариантов, если реальная планировка отличается от проектной:

• запрос скидки на квартиру с простыми планировками — вам будет не выгодно реализовывать сделку;
• из-за запрещенных изменений потенциальные покупатели просто откажутся от покупки, поскольку не решатся брать на себя ответственность. 

Как правильно составить проект перепланировки

К проекту эксперты предъявляют некоторые важные требования. Поговорим о правилах составления проекта одно-, двух- и трёхкомнатных квартир.

Однокомнатная квартира

Скромное однокомнатное жилье можно переделать в двухкомнатную квартиру. Практичное пространство станет местом для нескольких человек, у каждого будет комфортное помещение. Перепланировка имеет ряд преимуществ перед иным процессом — зонированием, но перед началом работ оцените уровень затрат и личных возможностей. Если площадь помещения меньше 17 кв.м, то перепланировка не имеет смысла. Также подумайте о законе — использование ванной и кухни не по прямому назначению и соответствующие изменения строго запрещены!

Жилая комната занимает не менее 9 кв.м, а квартиры, находящиеся на первом этаже, вообще находятся на особом контроле, ведь снос несущих стен чреват разрушением перекрытий. 

Среди вариантов перепланировки есть несколько подходящих:

• разделение комнаты на две;
• создание единого пространства кухни и столовой;
• обустройство второй комнаты в лоджии;
• кухня и гостиная объединяются в одно пространство;
• организация двух этажей (высота потолка составляет не менее 3,5 м).

Двухкомнатная квартира

Автор проекта составляет план проекта и экспликацию (метраж) помещений. Правила не меняются — учитывается первоначальный проект, коммуникации не должны быть затронуты, иначе работа приведет к аварийным ситуациям. Изменения требуют разрешений в соответствии с пунктом 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ. 

Возможные изменения:

• Перепланировка из двушки в трешку.
• Разделение перегородкой большой комнаты на две маленькие.
• С затрагиванием санузлов и ванных комнат.
• С затрагиванием балкона и лоджии.

Категорически запрещено:

• игнорировать звуко- и гидроизоляцию в санузлах;
• соединять жилое помещение с газифицированным;
• делать проемы в несущих стенах;
• выполнять теплые водяные полы. 

Трехкомнатная квартира

Трехкомнатная квартира — настоящее раздолье в плане перепланировки. Поначалу определитесь с результатом, а затем, составив проект, согласовывайте его с экспертами. Поскольку проект отличается сложностью, советуем обратиться к специалистам, которые учтут состояние дома, состояние стен, их назначение (несущие и самонесущие). Выбирайте один из двух проектов:

• Стандартный. Недорогой проект, но он не удовлетворит всех пожеланий владельца, поскольку учитывает желания и потребности других заказчиков с соответствующей планировкой.
• Уникальный. Стоимость на порядок выше, чем у стандартного. Но тут уже все зависит от собственной фантазии, правда специалист ставит ограничения и рамки, связанные с законодательными предписаниями. 

Почему мы вам не рекомендуем делать перепланировку без согласования: все минусы!

Мы просто обязаны предупредить вас о минусах несогласованной перепланировки помещения:

• жалобы со стороны соседей в городские службы;
• аварии, связанные с общедомовым оборудованием;
• напряженное состояние во время обхода работниками управляющей компании;
• проблемы с составлением техпаспорта помещения;
• убытки в процессе сделок;
• штрафные санкции;
• необходимость возврата жилья в соответствии с первоначальным проектом;
• уголовное судопроизводство;
• выселение из жилого помещения. 

Примеры правильных перепланировок от архитектора

Представим вниманию несколько корректных примеров перепланировки от архитектора: