Статьи

Не у всех есть возможность сразу приобрести земельный участок в собственность. Хотя наличие собственной земли позволяет построить дом, где вы будете проводить время всей семьей. Но все же, несмотря на сложности процесса, если следовать некоторым правилам и знать тонкости законодательства, то перевод арендованной земли в собственность не кажется такой уж невыполнимой мечтой. 

В статье мы расскажем, как оформить арендованную землю в собственность. Перечислим некоторые специфические условия сделок, обозначим список необходимых документов и расскажем, можно ли уменьшить стоимость выкупа участка. Надеемся, информация в статье окажется полезной, поскольку мы собрали только последнюю и актуальную информацию.

Законодательная база

Законодательство РФ разрешает гражданам, арендующим земли и имеющим на нее право выкупа, переводить участок в личную собственность. Эта процедура регламентирована и требует от гражданина оформить соответствующее разрешение. Оформление собственности осуществляется несколькими способами, в зависимости от оснований, определяющих право выкупа. 

В процессе переоформления должны соблюдаться нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 624). В ней сказано, что арендованный участок может быть выкуплен только в том случае, если в договоре временного пользования присутствует пункт о возможном приобретении. Когда стороны достигают соглашения, но по договору аренды земли не предполагается выкуп, то необходимо оформить дополнительный акт к первичному варианту документа. 

Существует три основания перехода прав собственности на землю:

• отчуждение государством;
• приобретение по давности использования;
• приватизация. 

Требуется соблюдение одного из важных условий. Первое — пользование землей на основании пожизненного наследственного владения. Основание второе — наличие права на бессрочную аренду участка. Третье условие состоит в том, что уже существует действующий договор на землю. 

Земельный кодекс предусматривает ограничения по типам наделов, приобретаемым из аренды. 

К ним относят несколько земель:

• территории сельскохозяйственного назначения, расположенные на участках садовых некоммерческих товариществ;
• земли, выделенные для ИЖС;
• земли, отданные в собственность на основании судебного решения. 

Кодекс определяет ограничения: несколько типов арендованных земельных участков строго запрещено оформлять в собственность. 

Сюда относят:

• территории, зарезервированные под возведение строений и реализацию проектов муниципального и государственного уровней; 
• земли, располагающиеся в зонах отчуждения автомобильного и железнодорожного транспорта, речных и морских вокзалов, аэропортов; 
• радиоактивные и биологически (химически) зараженные территории, представляющие опасность для жизни и здоровья человека, охраняемые земли водозаборов; 
• участки, находящиеся под контролем Министерства обороны РФ. 

Оформить право на приобретательную давность через суд

Контролируется признание права собственности в силу приобретательной давности через закон, а именно ст. 234 ГК РФ. В ней говорится о том, что человек может потребовать право собственности, если фактически владеет имуществом на протяжении пятнадцати лет, используя как свое личное. Говоря другими словами, стать владельцем чего-либо можно не только купив, получив в дар или по наследству, но и по давности владения.

Но в законе есть только два варианта, при которых земля способна перейти от одного владельца к другому без какой-либо компенсации:

• перед человеком бесхозная земля, при этом имеется владелец, но его личность неизвестна, он умер, а наследников не осталось;
• настоящий владелец не заинтересован в пользовании землей.

Дела о признании права собственности по приобретательной давности рассматриваются в суде. Заявитель пишет иск прошлому собственнику. Но есть ситуации, когда собственник неизвестен либо его вообще нет. В таком случае можно напрямую обратиться в суд. Но учтите, что вся ответственность за сборы доказательной базы ложится на человека, который подает иск.

Весомыми доказательствами являются:

• Документы, доказывающие получение коммунальных услуг и их оплату долговременными владельцами. 
• Договор об охране имущества.
• Показания свидетелей.
• Бумаги по капитальному ремонту и текущим ремонтным работам.
• Договор передачи объекта в аренду третьим лицам. 

Оформить на основании расположенного на участке дома

Достаточно распространенная ситуация. Отсюда и вопрос: надо ли приватизировать землю и зачем? Необходимость продиктована несколькими значимыми условиями. Инвесторы имеют право захватить землю и застроить территорию рядом с домом. После процедуры оформления собственник вправе сооружать дополнительные постройки. 

Когда дом, возведенный на участке, находится в собственности гражданина, это предоставляет определенные преимущества во время приватизации участка земли. Каждый гражданин РФ вправе бесплатно получить землю, но воспользоваться правом можно лишь 1 раз. 

Правом на бесплатную приватизацию пользуются люди:

• Получившие участок в пользование на основе договора, составленного ранее. Действует правило: участок должен быть предоставлен в пользование на 6 лет, 5 из них уже прошли.
• Ставшие обладателями участка, предоставленного под строительство и хозяйство. 
• Владельцы дома, получившие право на него при покупке и в результате дарения.
• Лица, заключившие договор аренды участка до 25.10.2001 года.
• Люди, получившие землю во владение с условием возведения жилого дома.

Получив права собственника, вы должны будете уплачивать налог на землю. Собственник обязан обслуживать территорию. Дом, выставленный на продажу вместе с участком, стоит дороже. Далеко не каждый покупатель недвижимости захочет приобретать дом без права на участок. Самая сложная часть процесса заключается в кадастровых работах, но оформление в органах власти невозможно без таких работ. 

Приватизация осуществляется разными способами:

• Участки, служащие для огородничества, оформляются по упрощенной схеме. Речь может идти о законе, связанном с дачной амнистией, и на основе акта, выданного на приватизацию органом власти.
• В соответствии с судебным решением.
• Приватизация посредством выкупа.
• Получение участка во владение на основании распорядительного акта. 

Выкуп по кадастровой стоимости

Выкупить землю у администрации — значит пройти официальную процедуру оформления документов. Земельные участки, принадлежащие администрации, продаются на торгах. Это прямо предписано Земельным кодексом. Есть исключения, когда договор купли-продажи можно заключить с администрацией без проведения торгов. Например, если на муниципальном участке расположен дом, принадлежащий частнику, или земля в аренде (полный перечень продажи участков без проведения аукциона содержится в п.2 ст.39.3 ЗК РФ).

Заинтересованное лицо заботится о подготовке и утверждении схемы расположения земельного участка и обеспечивает выполнение кадастровых работ в отношении участка, если участок не поставлен на кадастровый учет. Далее заинтересованное лицо в органы местной власти подает заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Местная власть в течение 30 дней рассматривает заявление, и принимает одно из решений: либо публикует извещение о предоставлении земельного участка, либо отказывает в предоставлении участка (с указанием причин такого отказа).

Извещение о предоставлении участка висит в открытом доступе на официальном сайте администрации в течение 30 дней. Аукцион по продаже земельного участка проводится с учетом положений федерального законодательства и актов местных органов власти. Первоначально объявленная стоимость земельного участка определяется администрацией, но не может быть выше кадастровой стоимости (ст. 39.4 ЗК РФ). Договор купли-продажи заключается между победителем аукциона (или заинтересованным лицом, если торги не проводились) и администрацией. Цена и предмет договора уже известны. Сторонам остается формальность – подписать договор. 

Выкупить по льготной ставке

Назначаются льготы и субсидии отдельным группам населения. Например, в некоторых регионах местное законодательство установило льготы для пенсионеров, составляющие 50% субсидирования при выкупе участков за городской чертой. К числу льготников причисляются пенсионеры и инвалиды, допускается внеочередное приобретение земель путем выкупа также многодетным семьям. В таком случае, если кадастровая стоимость надела составляет 100 тысяч рублей, заинтересованное лицо из числа перечисленных вправе приобрести ЗУ за 50 тысяч.

Документы

Перечень документов включает:

• заявление;
• паспорт заявителя;
• чек, квитанцию или выписку о внесении арендного платежа;
• соглашение об аренде земли;
• правоустанавливающий документ на строение, возведенное на участке и оформленное в ЕГРН;
• выписку из кадастрового учета на землю;
• дополнение к договору временного пользования о внесении выкупа.

Заявление составляется в свободной форме, но с соблюдением норм ведения официальных документов. 

В заявлении указывают некоторые пункты и необходимую информацию, а именно:

• наименование департамента, куда подается обращение;
• персональные сведения о заявителе (ФИО, реквизиты паспорта, адрес регистрации и места жительства, контактные данные);
• текст-просьба о предоставлении арендованного надела в постоянную собственность;
• информация об участке (регистрационный номер в ЕГРН, размеры участка, адрес расположения участка);
• дата составления заявления;
• подпись и расшифровка. 

В регистрации может быть отказано в связи с ошибками в заявлении, предоставлением неполного пакета документов, невозможностью передачи земельного участка в собственность, неверными сведениями кадастрового реестра и отсутствием в договоре аренды пункта о выкупе участка. Независимо от причины отказа гражданин может обжаловать его в регламентированном законодательными нормами порядке через суд. 

Стоимость выкупа

Сумма индивидуальна и зависит от условий, предусмотренных региональными властями. 

Можно ли уменьшить цену выкупа участка

Оспаривают кадастровую стоимость несколькими способами:

• Досудебное разбирательство. Ознакомьтесь с проектом и направьте возражения. Закон требует публиковать проект отчета об оценке. Заинтересованное лицо вправе ознакомиться с ним в фонде данных государственной кадастровой оценки в течение шестидесяти дней с даты опубликования.
• Измените вид разрешенного использования земельного участка.
• Судебный. Соберите доказательства и выполните требование о досудебном порядке.