Статьи

В виду современных рыночных реалий актуальным становится вопрос, касающийся личных сбережений в 2020 году: является ли зарубежная недвижимость выгодной альтернативой хранению накоплений в валюте? Рынок недвижимости в Болгарии с начала 2000-х годов прошел несколько этапов: бурный рост, спад и постепенный подъем. Несмотря на обвал, темпы снижения цен сокращались с каждым годом. Так, в 2014 году средняя стоимость квадратного метра незначительно выросла, впервые с начала кризиса. Прошедшие 2015 и 2016 годы были закрыты с плюсовым изменением стоимости, что свидетельствует о переходе сектора недвижимости в стадию стабилизации. Следующие 2017 и 2018 года были признаны самыми успешными на болгарском рынке в послекризисный период. Среднегодовой рост цен по стране составил 8%, в крупных городах Болгарии 10-13%. В 2019-2020 годах темпы роста стоимости болгарских квадратов снизились в среднем на 4-5%. Эксперты прогнозируют сохранение тенденций, даже несмотря на изменения в экономике из-за коронавирусной инфекции и некоторых кризисных проявлений. 

В статье мы расскажем, стоит ли покупать недвижимость в Болгарии, в чем ее основные преимущества и недостатки. Обозначим ценовой диапазон на квартиры, частные дома и недвижимость вблизи от моря.

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии

Попробуем разобраться, имеет ли смысл покупка недвижимости, отталкиваясь от плюсов и минусов. 

К достоинствам следует отнести следующие характеристики:

• Низкие цены. Правда, касается данный показатель действительно дешевых квартир. На стоимость влияет ряд факторов: площадь объекта, наличие участка и его размеры, местоположение, инфраструктура, транспортная доступность и престижность места, особенности планировки объекта, качество ремонта, расстояние до объектов исторической значимости, бизнес-кварталов, вид из окна, работа с риэлторами и “жадными” продавцами с завышенными ожиданиями. 
• Большой выбор объектов. Недвижимости на продажу много, вся она очень разная, на любителя.
• Получение визы владельцами недвижимости. Виза выдается на несколько лет, но с пребыванием не более 90 дней в течение 180-дневного периода.
• Низкие налоги. Показатель касается именно налогов, а не различных сборов в комплектах. Они как раз высокие, но уточнять следует непосредственно у продавца перед покупкой и заключением договора купли-продажи.
• В Болгарии просто хорошо жить, особенно когда есть деньги. Цены в стране ниже, чем в других европейских государствах. 
• Близость к морю и горам в зависимости от места приобретения недвижимости. Болгария — небольшая страна, в ней все располагается в непосредственной близости друг к другу. Удобно, комфортно. Ощущение, будто вы находитесь в большой семье. 

Несмотря на плюсы, стоит обратить внимание и на минусы:

• Сложности с продажей. Поскольку выбор недвижимости большой, продать апартаменты нелегко. Домик в деревне продать еще сложнее. Высокий уровень конкуренции, причем, и с болгарами, и с иностранцами. Исключением являются апартаменты в “раскрученных” комплексах и районах: там недвижимость продается относительно быстро. 
• Сложности со сдачей в аренду. Предложений в реальности много, приходится демпинговать. В комплексах услуги по сдаче в аренду иногда предлагают управляющие компании. Не забудьте про ремонт, ведь делать его придется. Арендаторы редко берегут чужое имущество, относясь к нему с пренебрежением. Подготовьтесь и не злитесь, поскольку данный момент — часть жизни арендодателей. 

Несмотря на некоторые нюансы, недвижимость в Болгарии покупают с большим удовольствием. Среди новых владельцев немало россиян, ведь их прельщает идея владеть собственной квартирой или домиком за границей. 

Цены на квартиры

Стоимость стартует от 16 300 евро. Квартиры-студии недалеко от моря обойдутся в 29 500 евро. Кстати, данные ценники назначают за вполне новенькие апартаменты, где до вас никто еще не жил. С собственниками торгуются и снижают стоимость на 5%. Неплохой бонус – сэкономите на будущий ремонт и покупку новых вещей. 

Стоимость частных домов в Болгарии

Ценник стартует от 25 000 евро. Максимальная стоимость достигает 88 000 евро, но некоторые дома в элитных районах находят и за 100 000 евро. Зато вы получаете собственное пространство, переделываете планировку на ваш вкус и не злитесь из-за назойливых соседей. 

Сколько стоит жилье у моря в Болгарии

Стоимость жилья в курортных городах Болгарии начинается с отметки в 10 – 20 тысяч евро. Располагая суммой, велик шанс приобрести небольшую квартиру-студию на одном из черноморских курортов. Цены на дома стартуют с отметки в 30 – 40 тысяч евро. Наиболее популярные места – Святой Влас, Солнечный Берег, Поморие, а кроме того, большие прибрежные города Бургас и Варна. Спросом пользуется жилье в горных районах Болгарии – Банско и Пампорово, на бальнеологических курортах Сандански и Велинград.

Наиболее подходящие регионы для приобретения жилья

Особой популярностью среди туристов и гостей Болгарии пользуется регион Черноморского побережья. Место известно своими роскошными пляжами, теплым климатом и приветливой солнечной погодой. Стоимость недвижимости более чем доступная. Купить дом на берегу моря на Черноморском побережье лучше в курортной зоне. Самый известный – Солнечный Берег. И застройщики, и владельцы будут вам рады, а цена доступной. Если вы заинтересованы в покупке квартиры в Бургасской области, то отличные варианты находятся на престижном курорте Золотые пески.

Любителей горнолыжных курортов оценят горный регион Болгарии, расположенный на юго-западе страны. Это отличное место очень быстро окупится, ведь в период зимних праздников сюда съезжаются толпы туристов. Купить недвижимость в регионе гор лучше в Банско, Боровце или в Пампорово. В районах приобретают квартиры, дома, виллы от застройщика по весьма низким ценам. В районе оздоровительных курортов приобретают дома в Кюстендиле, Благоевграде и на территории Сандаски. 

Планируете сдавать недвижимость в аренду? Лучше приобретать ее в столице страны, Софии. Хорошие варианты квартир доступны в городах Враца, Видин, Монтана. Там предложено жилье любого класса от застройщика.

Регионы, где жилье лучше не покупать

На Северо-Западе Болгарии, по мнению местных и туристов, лучше недвижимость не приобретать. Регион небогатый, недвижимость имеется, предложения выгодные с точки зрения стоимости, но делать там совершенно нечего. 

Юридическая сторона вопроса

В Болгарии иностранцы могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость, не сталкиваясь с законодательными ограничениями. А землю иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, вправе приобрести на юридическое лицо: понадобится открыть в Болгарии компанию. Дома, виллы и отдельно стоящие здания классифицируются как недвижимость с землей. Тут без регистрации юридического лица не обойтись. Конечно, теоретически, землю берут у государства в аренду (минимальный срок аренды – 4 года, максимальный предел законодательством не установлен), но недвижимость без земли обычно никто не продает. Владение недвижимостью в Болгарии обеспечивает визовые льготы. Собственник имеет право на мультивизу на год и более, с разрешенным сроком пребывания на территории Болгарии 180 дней в году. Право на мультивизу имеют супруги и прямые наследники в возрасте до 18 лет. Но необходимо предоставить документы, подтверждающие родство. Посторонние лица тоже могут на основании нотариального акта получить визу – она будет однократной. Требуется нотариально заверенное разрешение на проживание в течение необходимого срока (оригинал и копия). 

Любой собственник недвижимости в Болгарии обязан встать на налоговый учёт в течение двух месяцев со дня покупки и оплачивать два налога: налог на недвижимость и коммунальный налог. Платят поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платеж – до 31 марта, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября) или сразу единым платежом. В последнем случае государство предоставляет скидку в 5%.

Россияне в Болгарии являются ключевыми покупателями на рынке недвижимости. Поэтому в большинстве местных агентств и даже у застройщиков есть специалисты, которые свободно говорят по-русски. У некоторых застройщиков и риэлторских компаний есть офисы в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. Недвижимость в Болгарии подбирают и приобретают с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

Привлекать ли риэлтора для осуществления сделки

Зависит от личных предпочтений. Работать с риэлтором удобно, поскольку специалист берет на себя большую часть работы по поиску предложений и оформлению документов. Но готовьтесь оплатить его услуги, а стоят они сегодня довольно дорого. 

Выгодно ли сдавать в аренду?

Выше мы уже отмечали: аренда не является выгодным вариантом. Спрос высокий, но постоянный ремонт помещения, покупка новой мебели, посуды и белья влияют на доход. Но иногда цена “отбивается” на 2-3% в год. Да и с арендаторами следует договариваться, заключая договор и оговаривая аспекты, связанные с порчей имущества. 

Когда лучше купить, чтобы не пролететь с ценой

Изучайте рынок недвижимости Болгарии. Он непредсказуем. Ряд предложений выгоден в летнее время, а скидки на дома ставят зимой. 

Еще несколько вопросов о покупке недвижимости в Болгарии

Какие этапы стандартной сделки с недвижимостью?

• Резервация и проверка объекта. Требуется открыть счет в банке, внести задаток.
• Заключение договора купли-продажи. Потребуется несколько документов: удостоверение об оценочной стоимости, справка из кадастровой службы, нотариальный акт продавца, декларация о семейном положении, справка об отсутствии долгов по налогам и справка об отсутствии обременений.
• Оплата сделки. Выплата оставшейся суммы или единоразовый 100%-й платеж обычно происходит сразу после подписания нотариального акта в присутствии нотариуса. Деньги перечисляются с помощью банковского перевода на счет продавца. Затем продавец подтверждает получение полной суммы, а нотариус вносит необходимые данные в реестр недвижимости. 
• Регистрация нового собственника. 

Каковы дополнительные расходы при покупке недвижимости?

Сюда входит гонорар нотариуса, муниципальный налог на переход права собственности, государственные сборы за регистрацию недвижимости, гонорар переводчика с лицензией и послепродажная регистрация недвижимости. Сумма расходов иногда достигает 1500 евро.