Вы оказались в ситуации: нет возможности выплатить ипотеку по зависящим и независящим от вас причинам? Просто приняли решение переехать, но ипотека усложняет задачу? На самом деле, причины бывают разными, но все же знайте: вы по-прежнему вправе осуществить продажу. Но следует обратить внимание на ряд особенностей сделки. Поговорим о том, как продать ипотечную квартиру.
Можно ли осуществить такую сделку
Вопросом "как продать квартиру в ипотеке?" задаются, пожалуй, все люди, имеющие данный вид кредита. Обстоятельства случаются разные, и людям хочется знать, есть ли такая возможность в случае необходимости. Отвечаем: это возможно, причем редко какие обстоятельства мешают вам продать недвижимость в ипотеке. Важно произвести сделку корректно с юридической точки зрения, соблюдая правила и нормативы. Продать недвижимость вы вправе на любой стадии выплаты кредитов. Более того, вы даже имеете возможность продать недвижимость, пока жилье только строится. Важное условие - различные операции с недвижимостью, находящейся в залоге, проводят исключительно с разрешения финансовой организации, где вы оформляли ипотечный кредит. Соответственно, легальные действия начинаются с похода в банк и обоснования требований по продаже квартиры, находящейся в ипотеке.
Основания для продажи
Основания существуют разные:
- потеря основного дохода, из-за чего владелец более не в состоянии погашать кредит;
- необходимость в приобретении иного жилья, комфортного по расположению, просторного (когда рождаются дети);
- желание заработать на сделке перепродажи недвижимости;
- необходимость продать ипотечную квартиру при разводе, вступлении в брак;
- переезд в другой город, страну.
Соответственно, владелец обращается в банк с заявлением и объясняет сложившуюся ситуацию, подтолкнувшую его к продаже недвижимости. Можно также продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом.
Способы продажи
Существует 4 проверенных способа, как продать ипотечную квартиру, пошаговая инструкция разработана для каждого из них:
- погашение ипотеки в досрочном порядке;
- переоформление на покупателя;
- продажа благодаря банку;
- самостоятельная продажа квартиры в ипотеке.
Расскажем подробнее о каждом из способов, перечислим особенности. Вам станут понятнее тонкости сделок, и вы подберете наиболее подходящий и удобный вариант.
Досрочно погасить ипотеку
Пожалуй, наиболее подходящий вариант, ведь таким образом вы полностью закрываете собственные обязанности и передаете квартиру. Вы вправе найти покупателя, согласного приобрести недвижимость с обременением и внести остаток по кредиту. Данный способ считается удобным и подходящим, поскольку вы не будете длительное время разбираться с правами через банк и юридические конторы.
Инструкция:
- отправляйтесь в банк и осуществите платеж, покрывающий кредит на 100%;
- получите от банка выписку о досрочном погашении кредита;
- свяжитесь с покупателем и оговорите вопрос дальнейшей сделки;
- оформляйте договор купли-продажи в соответствии с юридическими нормами.
Переоформить на покупателя
По факту, вы продаете покупателю кредитные обязательства, оформляете так называемый “перезайм” недвижимости. Удобный способ, поскольку кредит переходит другому человеку, а вы получаете ту часть стоимости, которую уже успели выплатить по ипотеке. Но здесь потребуется разъяснение потенциальному покупателю ряда обязательств, работа с банком.
Инструкция:
- отправляйтесь вместе с покупателем в банк;
- через представителя банка осуществите переоформление кредитных обязательств на покупателя;
- остальные договоры будут согласовываться уже с покупателем как ответственным за оплату ипотеки.
Продать с помощью банка
Банк занимается поиском покупателя и берет ответственность за снятие обременения. Способ в целом удобный, особенно если вы проживаете в другом городе или вообще стране, и не имеете возможностей регулярно находиться в “зоне доступа”.
Порядок действий таков:
- работайте с банком, свяжитесь с представителем;
- напишите заявление о передачи полномочий по продаже банку;
- не забудьте собрать стандартные документы;
- далее банк занимается поиском покупателя.
Продать самостоятельно
Поиск покупателя является прерогативой. После покупатель обращается в банк и составляет письменное соглашение, где указывает готовность в дальнейшем приобрести объект и рассчитаться за него в соответствии с условиями ипотечного кредитования. Обременение покупатель снимает самостоятельно, когда полностью выплачивает размер кредита и предоставляет документ об отсутствии задолженностей по ипотечному кредиту.
Документы
Поговорим о необходимом пакете документов. Наличие справок, доверенностей, отчетов и договоров станет основанием для совершения новой сделки.
В 2020 году от вас потребуются следующие документы:
- паспорта собственников;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (одним из собственников является несовершеннолетнее лицо);
- нотариально заверенное согласие одного из супругов на продажу;
- нотариально заверенная доверенность (продажей занимается доверенное лицо);
- предварительный договор купли-продажи;
- выписка из банка о текущем состоянии ипотечного кредита;
- справка о досрочном погашении кредита и отсутствии задолженностей.
Пакет документов меняется в зависимости от положения, наличия несовершеннолетних собственников, а также путей получения квартиры.
Риски
Цель банка - вернуть сумму долга по ипотеке в полном объеме. Соответственно, банку не интересен поиск выгодных вариантов. Риски состоят в том, что через банк не выгодно работать именно владельцам, ведь велика вероятность остаться без дополнительных финансов. В связи с этим рекомендуем проработать иные варианты продажи квартиры в ипотеке - самостоятельный поиск покупателя, погашение ипотеки на 100% в досрочном порядке.
Налоги
Выплачивается только налог с продажи, а вычет остается у продавца. Во время продажи квартиры вы в обязательном порядке получаете налог с продажи. Налог декларируется, платится НДФЛ. Если вы являетесь владельцем квартиры в течение 5 лет и больше, то уплата налога отменяется. Расходы уменьшаются в следующих ситуациях. Например, вы получаете вычет в размере суммы, определяемой банком, и уменьшаете налогооблагаемую сумму.
Уточняйте налоговые процессы с банком, поскольку условия достаточно гибкие и постоянно меняются, в связи с чем необходимо регулярно уточнять вопросы, касающиеся тонкостей продажи квартиры, условий и сбора документов. Важно регулярно изучать юридическую сторону процесса, так вы сами снизите риски и уменьшите непредвиденные расходы.
Оставить комментарий