Статьи

Вы оказались в ситуации: нет возможности выплатить ипотеку по зависящим и независящим от вас причинам? Просто приняли решение переехать, но ипотека усложняет задачу? На самом деле, причины бывают разными, но все же знайте: вы по-прежнему вправе осуществить продажу. Но следует обратить внимание на ряд особенностей сделки. Поговорим о том, как продать ипотечную квартиру.

Можно ли осуществить такую сделку

Вопросом "как продать квартиру в ипотеке?" задаются, пожалуй, все люди, имеющие данный вид кредита. Обстоятельства случаются разные, и людям хочется знать, есть ли такая возможность в случае необходимости. Отвечаем: это возможно, причем редко какие обстоятельства мешают вам продать недвижимость в ипотеке. Важно произвести сделку корректно с юридической точки зрения, соблюдая правила и нормативы. Продать недвижимость вы вправе на любой стадии выплаты кредитов. Более того, вы даже имеете возможность продать недвижимость, пока жилье только строится. Важное условие - различные операции с недвижимостью, находящейся в залоге, проводят исключительно с разрешения финансовой организации, где вы оформляли ипотечный кредит. Соответственно, легальные действия начинаются с похода в банк и обоснования требований по продаже квартиры, находящейся в ипотеке. 

Основания для продажи

Основания существуют разные:

• потеря основного дохода, из-за чего владелец более не в состоянии погашать кредит;
• необходимость в приобретении иного жилья, комфортного по расположению, просторного (когда рождаются дети);
• желание заработать на сделке перепродажи недвижимости;
• необходимость продать ипотечную квартиру при разводе, вступлении в брак;
• переезд в другой город, страну. 

Соответственно, владелец обращается в банк с заявлением и объясняет сложившуюся ситуацию, подтолкнувшую его к продаже недвижимости. Можно также продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. 

Способы продажи

Существует 4 проверенных способа, как продать ипотечную квартиру, пошаговая инструкция разработана для каждого из них:

• погашение ипотеки в досрочном порядке;
• переоформление на покупателя;
• продажа благодаря банку;
• самостоятельная продажа квартиры в ипотеке.

Расскажем подробнее о каждом из способов, перечислим особенности. Вам станут понятнее тонкости сделок, и вы подберете наиболее подходящий и удобный вариант. 

Досрочно погасить ипотеку

Пожалуй, наиболее подходящий вариант, ведь таким образом вы полностью закрываете собственные обязанности и передаете квартиру. Вы вправе найти покупателя, согласного приобрести недвижимость с обременением и внести остаток по кредиту. Данный способ считается удобным и подходящим, поскольку вы не будете длительное время разбираться с правами через банк и юридические конторы. 

Инструкция:

• отправляйтесь в банк и осуществите платеж, покрывающий кредит на 100%;
• получите от банка выписку о досрочном погашении кредита;
• свяжитесь с покупателем и оговорите вопрос дальнейшей сделки;
• оформляйте договор купли-продажи в соответствии с юридическими нормами. 

Переоформить на покупателя

По факту, вы продаете покупателю кредитные обязательства, оформляете так называемый “перезайм” недвижимости. Удобный способ, поскольку кредит переходит другому человеку, а вы получаете ту часть стоимости, которую уже успели выплатить по ипотеке. Но здесь потребуется разъяснение потенциальному покупателю ряда обязательств, работа с банком. 

Инструкция:

• отправляйтесь вместе с покупателем в банк;
• через представителя банка осуществите переоформление кредитных обязательств на покупателя;
• остальные договоры будут согласовываться уже с покупателем как ответственным за оплату ипотеки.

Продать с помощью банка

Банк занимается поиском покупателя и берет ответственность за снятие обременения. Способ в целом удобный, особенно если вы проживаете в другом городе или вообще стране, и не имеете возможностей регулярно находиться в “зоне доступа”. 

Порядок действий таков:

• работайте с банком, свяжитесь с представителем;
• напишите заявление о передачи полномочий по продаже банку;
• не забудьте собрать стандартные документы;
• далее банк занимается поиском покупателя.

Продать самостоятельно

Поиск покупателя является прерогативой. После покупатель обращается в банк и составляет письменное соглашение, где указывает готовность в дальнейшем приобрести объект и рассчитаться за него в соответствии с условиями ипотечного кредитования. Обременение покупатель снимает самостоятельно, когда полностью выплачивает размер кредита и предоставляет документ об отсутствии задолженностей по ипотечному кредиту. 

Документы

Поговорим о необходимом пакете документов. Наличие справок, доверенностей, отчетов и договоров станет основанием для совершения новой сделки. 

В 2020 году от вас потребуются следующие документы:

• паспорта собственников;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (одним из собственников является несовершеннолетнее лицо);
• нотариально заверенное согласие одного из супругов на продажу;
• нотариально заверенная доверенность (продажей занимается доверенное лицо);
• предварительный договор купли-продажи;
• выписка из банка о текущем состоянии ипотечного кредита;
• справка о досрочном погашении кредита и отсутствии задолженностей.

Пакет документов меняется в зависимости от положения, наличия несовершеннолетних собственников, а также путей получения квартиры. 

Риски

Цель банка - вернуть сумму долга по ипотеке в полном объеме. Соответственно, банку не интересен поиск выгодных вариантов. Риски состоят в том, что через банк не выгодно работать именно владельцам, ведь велика вероятность остаться без дополнительных финансов. В связи с этим рекомендуем проработать иные варианты продажи квартиры в ипотеке - самостоятельный поиск покупателя, погашение ипотеки на 100% в досрочном порядке. 

Налоги

Выплачивается только налог с продажи, а вычет остается у продавца. Во время продажи квартиры вы в обязательном порядке получаете налог с продажи. Налог декларируется, платится НДФЛ. Если вы являетесь владельцем квартиры в течение 5 лет и больше, то уплата налога отменяется. Расходы уменьшаются в следующих ситуациях. Например, вы получаете вычет в размере суммы, определяемой банком, и уменьшаете налогооблагаемую сумму. 

Уточняйте налоговые процессы с банком, поскольку условия достаточно гибкие и постоянно меняются, в связи с чем необходимо регулярно уточнять вопросы, касающиеся тонкостей продажи квартиры, условий и сбора документов. Важно регулярно изучать юридическую сторону процесса, так вы сами снизите риски и уменьшите непредвиденные расходы.