Статьи

Сегодня одной из наиболее популярных форм кредитования является ипотека. С ней становится проще купить частный дом или хотя бы небольшую студию в новостройке. Однако, без независимой оценки недвижимости невозможно оформление залога. От нее зависит согласие банка на выдачу кредита и перспективы заселения заемщика в выбранную им квартиру. Здесь рассматриваются все нюансы оценки дома для ипотеки и снижения оценочной стоимости жилого помещения.

Нужна ли оценка дома и зачем?

Чтобы понять, нужна ли оценка дома при ипотеке, необходимо учесть следующие моменты:

1. При ипотеке предметом залога становится квартира, и банку важно знать конечную цену продажи при невозвращении кредита. Банку требуется информация о двух ценах квартиры: рыночной (при продаже по средним срокам) и ликвидационной (при быстрой продаже недвижимости). Последнюю цифру банк берет в расчет, определяя "потолок" суммы кредита. 
2. С оценкой дома клиент будет уверен, что при вынужденной продаже недвижимости, ее цены хватит для покрытия долга.
3. Заемщику станет известна реальная рыночная стоимость конкретной квартиры. Это важно, дабы не покупать у продавца по завышенной цене.
4. Оценка квартиры дает возможность убедиться в оптимальном качестве покупаемого жилья (нет незаконных перепланировок, здание не признано ветхим, нет обременений и т.д.).

Кто делает оценку?

Независимая оценка дома проводится специализированными компаниями за счет средств заемщика (в отдельных случаях за счет банка). Обычно они являются партнерами определенного банка, предоставляющего возможность выбрать среди них более доступную организацию.

Для получения статуса партнера банка компании-оценщику требуется получить специальную аккредитацию на основе выводов о соответствии их отчетов банковским требованиям.

Нередко аккредитованные организации отчисляют банку проценты от стоимости услуг оценщиков как партнерское вознаграждение.

Кроме того, закон допускает оценку недвижимого объекта самим банком без оформления закладной.

Сколько стоят услуги оценщика?

У каждой организации свой ответ на вопрос, сколько стоит оценка дома для ипотеки. Цена экспертного заключения варьируется в зависимости от вида имущества и региона оформления кредита. Так, выше всего стоимость оформления экспертного заключения в Москве (5000-10000 рублей). В Санкт-Петербурге оценка стоит 3000-5000 рублей. Оценщики из остальных регионов возьмут с вас 2500-4000 рублей.

Предоплата экспертизы необязательна. Возможно проведение банком предварительной оценки жилья. Если устраивает его стоимость и соблюдены все условия для выдачи ипотеки, клиент может оплатить экспертизу.

Какие документы должны быть у оценщика?

Набор необходимых оценщику документов для оценки дома для ипотеки:

• страховой полис;
• свидетельство о членстве в саморегулируемой организации;
• квалификационный аттестат по направлению "Оценка недвижимости";
• диплом об образовании (при наличии – о прохождении курсов повышения квалификации).

Какие документы должны быть у вас?

Заемщик, продавец квартиры обязан иметь при себе следующие документы:

• выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных до 15 июля 2016 года);
• акт приемки, договор долевого участия;
• копия договора купли-продажи (для вторичного жилья);
• кадастровый паспорт;
• техпаспорт или план БТИ;
• экспликацию квартиры (документ, содержащий информацию о площади и точных размерах квартиры);
• копию паспорта;
• справку о перекрытиях (если постройка дома датируется 1960 годом или ранее);
• разрешение на перепланировки (если таковые имели место);
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
• выписку из домовой книги о прописанных в жилье;
• справка о допустимом состоянии дома (т.е. он в реконструкции или сносе не нуждается), если дом построен в 1970 году или раньше. В крайнем случае допускается степень износа до 60%.

Как выбрать профессионала за адекватные деньги?

Не рекомендуется выбирать частную, неаккредитованную фирму: с большей вероятностью банк не примет отчет такой организации. Сайты банков располагают информацией об аккредитованных компаниях, где можно взять ипотеку. Т.к. все организации оказывают одни и те же услуги, можете смело выбирать фирму, предлагающую экспертизу по самой низкой цене. Заодно вам не придется проверять документы оценщика, его отчеты быстрее проходят проверку.

В ином случае потребуется обязательная проверка документов, по которым оценивающая компания ведет свою деятельность, и согласование выбранной кандидатуры оценщика с банком.

Перечень стандартных требований к оценщикам:

1. Эксперт обязан состоять в учреждении, специализирующемся на оценочной деятельности и включенном в ЕГРЮЛ, а также в саморегулируемой организации, занимающейся вопросами деятельности оценщиков.
2. Во избежание риска ошибки при экспертизе он должен иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.

Что будет в отчете?

На основании документов, предоставленных заемщиком, экспертом составляется отчет, где указывается следующий перечень данных:

• сведения о заемщике и эксперте;
• методы проведения оценки;
• полная информация о квартире, подлежащей оценке (включая существенные перепланировки);
• анализ обстановки на рынке недвижимости;
• рыночная и ликвидационная цена квартиры;
• фотографии и документы (приложение).

Что может влиять на рыночную стоимость дома?

• Первый пункт – местоположение (район города) и транспортная доступность квартиры. Так, в Москве самая высокая цена за квадратный метр наблюдается в районе Остоженка ЦАО - 420578 руб. Дешевле всего квартиры продаются в Зеленограде - 119184 руб./м².
• Второй важный пункт – технические характеристики: год постройки, дата последнего капитального ремонта, количество этажей, организация парковки, состояние подъездов, лестницы, степень износа.
• Внутреннее состояние квартиры: количество комнат, имеется ли ремонт и т.д. Здесь имеет значение каждая деталь. Даже грязные обои говорят о потребности в ремонте. При наличии евроремонта оценщиком устанавливается повышающий коэффициент.

Характеристики здания

При оценке квартир, находящихся как в старых зданиях, так и в новостройках, особое внимание уделяется общим характеристикам дома. Это делается в целях безопасности для жизни и здоровья граждан. Учитывается характер отделки тамбуров и подъездов, наличие магазинов, офисов, иных нежилых помещений, освещения и охранных систем в здании. Исследуется состояние лестницы, электропроводки, звукоизоляции (в особенности, когда дом был принят в эксплуатацию совсем недавно). На квартиры в ветхих домах ипотека не выдается.

Ликвидационная стоимость

На ликвидационную стоимость влияют курс рубля и эластичность спроса. Курс рубля имеет значение, т.к. ему свойственно меняться со временем. Ввиду инфляции и других факторов выгоднее продать квартиру прямо сейчас, нежели в будущем: вместе с плавным падением цен на жилье обесцениваются деньги.

Однушка на 3-м этаже хрущевки поблизости от метро пользуется куда большим спросом, чем трешка на первом этаже новостройки. Соответственно, высока вероятность погашения кредита при продаже по рыночной цене.

В случае же с трешкой разница между ликвидационной и рыночной ценами довольно высока – примерно 3 млн рублей, из-за низкого спроса и невыгодного расположения.

Ликвидационная цена отличается от рыночной на 10-30%. Возможна ситуация, когда какие-либо моменты были упущены оценщиком, и итоговая стоимость вышла ниже суммы, на которую заемщику предлагают оформить кредит. В данном случае рекомендуется заказать у другой фирмы повторную экспертизу. Если стоимость окажется та же, найдите другую квартиру или попытайтесь торговаться с продавцом.

Можно ли повлиять на результат оценки?

Банк ориентируется главным образом на отчет, составленный экспертами оценочной организации, и сумма выдаваемого кредита понижается. Желательна минимальная разница между рыночной стоимостью, выявленной оценщиком, и ценой приобретаемой квартиры.

Если квартира стоит дорого или ее требуется оценить на определенную сумму, нужно поговорить с экспертом и назвать требуемую цену. Стеклопакеты, кухонная мебель смогут сыграть вам на руку благодаря введению повышающих коэффициентов на них.

Помните: любые махинации с оценкой жилья ЗАПРЕЩЕНЫ во избежание появления серьезных пятен в кредитной истории.