Статьи

Договор о сделке по недвижимости (в нашем случае - договор о найме) - распространенная сделка. Результатом является передача в пользование жилого помещения от владельца нанимателю. Аренда предполагает, что наниматель регулярно вносит оплату за пользование жилым помещением. Но возникает вопрос: нужно ли платить налоги при сдаче жилья в аренду? О тонкостях сделки и налоговых выплатах пойдет речь в данной статье. 

Платить или нет?

Съемщики жилья согласно договору обязаны регулярно вносить арендодателю плату. Собственник получает дополнительный доход от осуществленной сделки, а в соответствии с законодательством доходы должны обязательно облагаться налогом. Налоговые сборы за сдачу жилья также требуется оплачивать, иначе собственник рискует репутацией, а неуплата налогов грозит многими последствиями. 

Налог со сдачи квартиры в аренду является серьезным условием, которое необходимо соблюдать. Уклонение от внесения средств в государственный бюджет карается законодательством. Ответственность подразделяется на административную и уголовную. Административная подразумевает наложение штрафа, а вот уголовная ответственность (когда размер задолженности превышает любые рамки) доходит вплоть до лишения свободы. 

Плюсы и минусы легального оформления

Часть собственников обсуждают с нанимателями вопрос об отсутствии договора. Связано это с тем, что арендодатель не хочет платить налог с аренды, поскольку данный вариант не совсем выгоден. Но легальная сдача дает ряд преимуществ, пусть и часть из них - не очевидна. 

Итак, легальное оформление:

• Избавляет арендодателя от претензий со стороны соседей, управляющей компании и посторонних лиц, задействованных в процессах с недвижимостью. Часть соседей высказывают недовольство относительно посторонних людей, живущих рядом. Вы показываете им договор о легальном оформлении сделки, подтверждая законность действий.
• Дисциплинирует заемщиков. В договоре вы прописываете условия, удовлетворяющие ваши требования относительно арендаторов помещения. Опишите ценное имущество и штраф за его порчу, четко отметьте график оплаты аренды.
• Страхование помещения от неприятностей и настоящих стихийных бедствий. Например, прорвало трубу, начался пожар - вам не потребуется оплачивать ущерб самостоятельно, поскольку имеется решение о страховании.
• Оплата производится по безналичному расчету. Квартиранты переводят необходимую сумму, а вы экономите время и силы. Но со стороны банков возникают вопросы, на каком основании вы каждый месяц получаете на карту фиксированную сумму. Показав договор и подтверждение об уплате налогов, вы докажете легальность деятельности и аренды. 
• Шантаж и доносы жильцов не повлекут последствия. Случается, что жильцы жалуются в налоговую на появление соседей. Но налоговая не отреагирует на жалобы, когда вы покажете договор, заполненный и официально подтвержденный. 

Минус легального оформления договора - сама выплата налога. Больше никаких минусов в законном действии нет. 

Как правильно оформить сдачу жилья

Оформление происходит в несколько этапов. Первый - заключение договора. Договор и своевременная уплата налогов позволяют собственнику на законных основаниях стать арендодателем. Владельцы стремятся снизить риски и обезопасить собственное положение, соответственно, требуется составление “рабочего” договора. 

В договоре прописываются следующие пункты:

• предмет договора;
• сроки;
• условия внесения, использования и возврата депозита за последний месяц;
• условия оплаты аренды и иных видов расходов (например, коммунальные услуги);
• ответственность за имущество. 

Осуществление передачи средств (залога, аванса, страховки) сопровождается составлением расписки. Передача ключей производится после составления договора и выплаты залога, страховки и суммы за первый месяц. 

Какой налог необходимо уплачивать

Собственники часто задают вопрос: какой налог платить при аренде квартиры? Мы отвечаем. 

Сегодня существует 3 способа уплаты налога:

• НДФЛ (физические лица);
• патентное налогообложение;
• упрощенный вариант налогообложения.

Ситуации не всегда получаются универсальными, поэтому мы рекомендуем заранее уточнить, какие налоги платит арендодатель, и какой вариант является наиболее экономным и вместе с тем легальным. 

Можно ли легально не платить налоги

Заключая договор на аренду квартиры, собственник сразу же ищет варианты не платить налог. Законно сделать это невозможно, поскольку выплаченная аренда является доходом, а с доходов лицо обязано отчислять налог. Таков закон, следует принять предписания, иначе вы попадете в череду разбирательств. Но на уплате налога вы вправе сэкономить. 

Физическим лицам

Налог выплачивается в обязательном порядке после сдачи в аренду квартиры физическим лицом. Налог достигает стандартных 13% в соответствии с НДФЛ. Вы вправе обратиться в комитет, а также проконсультироваться с банком в случае, когда у вас есть инвалидность и иные обстоятельства, подразумевающие применение льгот и субсидий. 

Самозанятым

Официально зарегистрируйтесь в статусе самозанятого. До 2028 года в некоторых регионах, в том числе в Москве и Московской области вводится специальных режим. На вопрос о том, какой налог платить самозанятым при сдаче квартиры в аренду - отвечаем: самозанятые лица выплачивают 4% от реализации аренды. К слову, обычно налог достигал 13%. 

ИП на УСН

УСН - упрощенная система налогообложения. Стать частью системы вы вправе после оформления статуса индивидуального предпринимателя. Величина платежа в данном случае составляет около 6% от суммы доходов. Помимо налога собственник обязан осуществлять пенсионный взнос. Размер пенсионного взноса стандартен и устанавливается для всех индивидуальных предпринимателей в едином порядке. 

Порядок выглядит следующим образом:

• составляете заявку, собираете документы по регистрации ИП;
• вносите госпошлину;
• обращаетесь в Налоговую инспекцию по месту прописки;
• подача документов осуществляется лично или через официальный сайт;
• получаете свидетельство о регистрации ИП;
• заполняете декларацию и вновь подаете в налоговую;
• оплачиваете 6% от суммы дохода регулярно, раз в 3 месяца.

ИП на ОСН

ОСН - общая система налогообложения, предполагает уплату налога на доходы и налог на добавленную стоимость. Регистрация ИП предполагает нахождение собственника на общей системе. Вы вправе в любой момент перейти в иную систему налогообложения, достаточно написать специальное заявление и подождать, пока оно будет рассмотрено и одобрено. 

ИП на ПСН

ПСН - патентная система, похожа на вмененную. Налог выплачивается, когда вы занимаетесь определенными видами деятельности. 

Штрафы за неуплату налога

Встречаются собственники, не заключающие договор и спокойно сдающие в аренду квартиры. Соответственно, они не уплачивают сборы и действуют противозаконно. Госорганы не способны проверять каждого нарушителя, но если вы все же попали под подозрение, то понесете ответственность за неуплату. 

Наказания следующие:

• штраф 20% от задолженности перед налоговой;
• умышленное уклонение увеличивает штраф до 40%;
• взыскание за непредставление декларации в 5% за каждый просроченный день;
• пеня за каждый день просрочки. 

Цифры кажутся незначительными, но попробуйте оценить штрафы в более широком масштабе - за год, два и так далее. 

Подача декларации

В налоговую службу осуществляется подача декларации о доходах. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля того года, когда вы приступили к сдаче. Документы заполняются быстро, образцы есть в интернете, при желании заранее ознакомьтесь с ними. 

Сроки

Сроки варьируются. Расскажем о стандартной схеме, благодаря которой вы сумеете оценить, какое количество времени понадобится на оформление договора и уплату налогов по аренде:

• заключайте договор аренды, найма;
• зарегистрируйте договор в срок не позднее, чем через месяц со дня заключения;
• подайте декларацию, заполнив от руки или посредством электронной формы;
• подача декларации осуществляется строго до 3 апреля текущего года за прошлый расчетный период;
• регулярно оплачивайте НДФЛ.

Что будет, если вы не платили налог, а на вас настучали?

В данном случае позаботьтесь не о выяснении отношений с так называемым “стукачом”, а о решении вопроса. Верным путем будет самому обратиться в налоговую и добровольно заявить о готовности оплатить задолженность. Не пытайтесь скрываться от службы, иначе в очередной момент к вам нагрянут органы. Проблемы возникнут не только у вас, но и у арендаторов. По факту, люди ни в чем не виноваты и исполняют договоренность, но и их попросят освободить помещение. Поэтому рекомендуем добровольно обращаться в службу и по возможности оплачивать налог. Вы вправе написать заявление о готовности осуществлять выплаты частями, указав точные сроки окончания оплаты. 

Выводы

Вывод здесь лишь один - постарайтесь осуществлять сделки законно, не игнорируйте договоры и иные виды документов, не пытайтесь скрываться, чтобы сохранить лишнюю копейку. В противном случае налоговая служба рано или поздно узнает о деятельности, и штраф получится намного больше и неприятнее.