Статьи

Любая молодая семья, особенно в которой появляются маленькие дети, желает приобрести собственное жилье. Материнский капитал служит существенным помощником в процессе его покупки. Однако, совершив подобную сделку, нередко возникает проблема с дальнейшей продажей квартиры. В статье ниже мы расскажем особенности проведения данного процесса и познакомим с возможными подводными камнями.

Особенности

Материнский капитал дают при рождении, усыновлении первого и второго ребенка. Выплаты относятся к государственным, поэтому их использование имеет ряд ограничений, связанных с защитой прав детей. Одним из способов вложения данных средств служит улучшение жилищных условий. В этом случае доля приобретенной недвижимости будет принадлежать детям. Государство не запрещает продавать такие квартиры, но требует действовать в строгих рамках, предусмотренных законом. Они помогают учитывать права несовершеннолетних и предотвращать мнимые сделки с целью обогащения и вывода денег.

Как происходит продажа

Процесс продажи зависит от статуса покупки квартиры: привлекался ли банковский кредит или нет. В любом случае первым шагом является выделение долей, принадлежащих детям. Они будут различаться, опираясь на информацию о наличии или отсутствии ипотеки. Далее производят одновременную продажу и покупку недвижимости по назначенным долям каждому ребенку. Важным условием является сохранение их пропорций, не дающее ухудшить детские условия проживания. За выполнением требований следят органы опеки. Чаще всего для их выполнения понадобится наделить ребенка квартирой, стоимость которой будет выше цены его первоначальной доли. После проверки всех составляющих сделки она регистрируется традиционным образом.

Сроки

Оформление сделки предполагает разрешение органов государственной опеки. В нем будет содержаться информация, подтверждающая сохранение прав детей. Подобный документ после подачи заявления выдается через две недели. Срок его действия составляет три месяца, по истечении которого придется проводить процедуру получения повторно.

Налоги

Государство разрешает во время продажи квартиры снижать налог на детские доли. Уменьшение производится прямо пропорционально. Например, ребенок имеет ¼ часть недвижимости, тогда налоговый вычет будет меньше на 25%. Встречаются случаи, когда по незнанию закона НДФЛ уже оплачен. Тогда государство разрешает оформить его возврат.

Равнозначные доли в новом жилье

Выплачивая материнским капиталом стоимость жилья, родители дают обязательство перед Пенсионным фондом о наделении всех членов семьи равными долями. Приобретая готовую квартиру, распределение происходит сразу. В строящемся объекте и при оформлении ипотеки на освидетельствование данного факта предусмотрено шесть месяцев. Они отсчитываются с момента полной выплаты стоимости кредита и получения свидетельства на недвижимость.

Список документов

При оформлении сделки вам потребуется получить на нее разрешение в органах опеки. 

Во время подачи необходим следующий пакет документов:

• заявление на разрешение (заполняют оба родителя, бланк и пример его выполнения предоставляется непосредственно в организации);
• паспорта и свидетельство о рождении ребенка;
• свидетельство о браке или разводе;
• правоустанавливающий документ на собственность (выписка из ЕГРН, свидетельство на квартиру);
• кадастровый паспорт объекта;
• договор, по которому квартира перешла в собственность;
• справка о постоянной прописке ребенка;
• документ о технической характеристике квартиры (оценка экспертизы).

Список документов может различаться, он зависит от требований региона проживания.

Органы опеки и ПФР

Сделка с недвижимостью, связанная с детскими долями, должна получить одобрение от органов опеки и попечительства. Этот шаг необходимо выполнить перед регистрацией собственности, иначе покупка будет считаться мошенничеством и в итоге признается недействительной. Напоминаем, что существует исключение. Оно распространяется на ситуацию, в которой ребенок достиг совершеннолетнего возраста. 

Ипотечная квартира с мат капиталом

Особое внимание уделяется продаже недвижимости с использованием ипотеки. Продать такую квартиру возможно только после полного погашения кредита. Далее последовательность действий сохраняется неизменной (наделение детей долями, разрешение от ПФР и регистрация недвижимости). Однако существует вероятность, позволяющая совершить сделку до погашения ипотеки. Для этого потребуется вернуть Пенсионному фонду полную сумму взятого материнского капитала. Организация признает отсутствие его выдачи и выдаст справку об этом. Ее необходимо предоставить в банк для разрешения проведения сделки. В этом случае квартира будет считаться обычным заложенным объектом.

Какие риски

Недоверительное отношение к подобным сделкам купли-продажи складывается из-за больших рисков как для покупателя, так и для банка.

• Грамотная организация и выделение долей не означает полное одобрение сделки. В качестве залога квартира является проблемной, потому что при неуплате кредита нельзя будет выселить живущих в ней детей.
• Если найдены нарушения требований и информацию придется оспаривать в судебном порядке, то исковой срок достигает 3 лет с момента совершеннолетия ребенка. 
• В случае признания недействительности процесса все его участники обязаны вернуться на первоначальный момент. 

Подводные камни

Основные проблемы возникают во время наделения детей долями из-за отсутствия знаний, а некоторые специально упускают этот шаг. Минусом служит невозможность вовремя проверить сведения. В выписке из ЕГРН данная информация не указывается, что способствует возникновению нежелательных последствий спустя некоторое время. Если сделка совершена без согласования с госорганами, ее признают незаконной и оспаривают. Продажа считается недействительной, а обе стороны обязаны вернуть все, что ими было получено ранее. Покупателю будет возвращена только сумма, которую он внес за квартиру ранее, а не ее стоимость на момент судебного решения. При условии, что у продавца не окажется нужной суммы, ему предстоит выплачивать ее в виде посильных отчислений, что может длиться не один десяток лет.