Как правильно купить земельный участок через аукцион: пошаговая инструкция
Аукцион земельных участков (иными словами его называют земельными торгами) – один из любимых способов чиновников в предоставлении земли. Но у процедуры имеются свои тонкости и подводные камни, да и нечасто можно встретить наиболее актуальный и правдивый материал со всеми данными об этом виде сделки. В статье рассказываем, как правильно купить земельный участок через аукцион. Мы собрали всю последнюю информацию о виде сделки, а также выделили несколько особенностей покупки и ее нюансы.
Законодательная база
Участки, используемые под строительство дачного дома, относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Соответственно, на них распространяются наиболее общие положения торгов землями сельхозназначения.
Правовое регулирование осуществляется посредством комплекта документов:
- Земельный кодекс Российской Федерации.
- Правила организации торгов по продаже находящихся в государственной (муниципальной) собственности земельных участков.
- Права на заключение договоров аренды земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 (“Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).
При реализации земельных торгов организатором является исполнительный орган государственной власти, либо орган местного самоуправления. В продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, ответственность несут отделения Российского фонда Федерального имущества, значит, в законодательном установлении участвует документация отделений Росфонда. Никто не ограничивает государство в формировании первоначальной стоимости земли. Но когда на торги выставляют земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, то Постановление Правительства РФ №808 обязывает Росимущество определять начальную стоимость участка на основании отчета независимой оценки.
Порядок проведения аукциона выстраивается из нескольких этапов:
- принятие решения о торгах;
- публикация извещения о торгах — информирование населения через СМИ;
- принятие заявок от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок.
Следующий этап — рассмотрение заявок и документов, представленных претендентами. Установление факта поступления задатков, принятие решения о признании претендентов участниками торгов. Второй вариант — отказ в допуске, оформление протокола о признании и не признании претендентов участниками торгов.
Далее проводятся торги (место аукциона, дата и час указываются в извещении), оформляются результаты торгов протоколом, публикуется информация о результатах торгов и заключается договор купли‐продажи (договор аренды земельного участка).
Пошаговая инструкция
Разумеется, масса вопросов касается того, с чего начать, как стать участником аукциона и выкупить землю на торгах. Рассказываем о каждом из этапов.
Поиск предложений на рынке
Информация о проведении торгов публикуется в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.
Информация и предложения содержат следующие сведения:
- форма торгов и подача предложений о цене;
- срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
- предмет торгов, включая информацию о местоположении и площади объекта, границах и имеющихся обременениях, кадастровом номере, целевом назначении;
- наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов;
- реквизиты указанного решения;
- наименование организатора аукциона;
- начальная стоимость предмета торгов, размер задатка и реквизиты счета для его начисления.
Проверка объекта
Перед организацией осмотра актива нужно понимать, как проверить земельный участок перед покупкой, и определиться с целями, для чего нужна земля. Заявление на проверку земельного участка подается в несколько инстанций.
Земельный актив проходит такие виды проверок:
- юридическую — заказ выписки из ЕГРН;
- техническую;
- градостроительную.
Юридическая проверка помогает определить, насколько сделка будет чистой, есть ли подводные камни, несоответствие действительности и данным, прописанным в документах. Специалисты проводят анализ материалов, кадастровых данных, выписок, выданных Росреестром. Юридическая проверка установит или опровергнет факт наличия судебных запретов, обременений, наложенных на актив. Техническая проверка определяет возможности подключения коммуникаций, отнесение участка к охранной зоне. По завершении составляется и выдается акт проверки земельного участка.
Градостроительная проверка даст оценку, какую конструкцию можно возвести на ЗУ. Оценку проводят эксперты на месте, анализируются документы, составляется план, анализируется проект планировки территории. В итоге потенциальному покупателю выдается отчет с результатами осмотра ЗУ.
Участие в аукционе
Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) заявку по утвержденной форме, платежный документ с отметкой банка (когда переводится задаток) и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении аукциона.
Перед покупкой составляется заявка и опись документов в двух экземплярах. Один остается у заявителя, второй экземпляр оставляет у себя организатор торгов. Организаторы вправе требовать любой список по каждому конкретному участку. Один претендент подает одну заявку на участие. При подаче документов физические лица предоставляют паспорт. Далее заявка регистрируется организаторами в журнале приема заявок, ей присваивается номер. Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.
Превращаем арендованную землю в собственность
Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения мероприятия. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора.
В протоколе указывают следующие данные:
- регистрационный номер предмета торгов;
- адрес и кадастровый номер участка;
- предложения участников;
- имя победителя;
- цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы;
- срок уплаты стоимости;
- порядок, сроки и размеры платежей (на случай, когда участок продается в рассрочку).
Арендованную землю можно перевести в собственность почти бесплатно — всего за 3% от кадастровой стоимости. Предстоит построить здание на участке, оформить его в собственность и подать заявление в Администрацию о выкупе участка по льготной цене, поскольку на нем уже возводится или возведен дом.
Можно ли предложить продать с аукциона любой участок, находящийся в собственности у государства
Продать дачный участок можно только в случае, если он находится на праве собственности у продавца. То есть в выписке из ЕГРН в отношении участка находятся сведения о продавце, а не о товариществе и муниципалитете.
Что делать, если понравившийся участок невозможно найти на кадастровой карте
Карта отображает только земельные участки, которые внесены в базу ЕГРН с определенными границами. Регистрация участка в ЕГРН называется постановкой на кадастровый учет. Определение границ участка (межевание) — один из этапов такого учета. До 2001 года эта процедура не была обязательной, поэтому миллионы участков зарегистрированы без координат. Рекомендовано проведение определения границ участков. Следует обратиться за помощью к кадастровому инженеру — сегодня услуги предоставляют государственные и частные организации. Готовый план подается в Росреестр. Когда границы зарегистрируют в ЕГРН, то последует обновление публичной кадастровой карты, значит, участок уже будет на ней отмечен.
Какие есть еще подводные камни
Некоторые категории граждан не допускаются к аукциону:
- Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, если в их в уставном (складочном) капитале содержится доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, которая превышает 50%. Такие лица и компании могут только арендовать госземлю.
- Лица, представившие неправильно оформленные документы или не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы).
- Лица, не уполномоченные на осуществление действий.
- Претенденты не подтвердили в установленный срок поступления задатка на счет, указанный в извещении о проведении торгов.