Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС: пошаговая инструкция
Строительство частного дома регламентировано нормами законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений, и перед началом строительства необходимо перевести участок в ИЖС. Разумеется, у собственников сразу возникает вопрос о том, как перевести земли сельхозназначения под ИЖС, какие документы необходимы и куда обращаться. В нашей статье мы пошагово обозначим действия собственников, а также остановимся на условиях налоговых вычетов, цене вопроса и сроках исполнения.
Надеемся, статья окажется полезной, поскольку вопрос перевода земель сегодня остается одним из актуальных, а найти полную и достоверную информацию оказывается нелегко.
Законодательная база
Согласно Федеральному Закону №172 “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, должны располагаться в пределах города или посёлка. Соответственно, с законодательной точки зрения данное условие является одним из самых основных и значимых. Смена статуса возможна, но требуются основания, поскольку процедура не производится просто по желанию собственника.
Перевод разрешается в следующих случаях:
- Собственником получено положительное экологическое заключение относительно участка и проекта постройки.
- Нет ограничений по переводу территории. Ограничения предписаны в законодательстве РФ, и далее мы еще расскажем о причинах отказа в переводе территории в другой статус.
- Статус земли изменяется согласно утвержденной документации по территориальному землеустроению и планированию.
Важно помнить: в некоторых случаях перевода государство несет потери по кадастровой стоимости. Лицо, являющееся заявителем и осуществляющее перевод земли в иную категорию, обязано компенсировать расходы. Нередко собственников останавливает данное условие, но по факту своевременное обращение в ответственные органы и обозначение условий и проектов повышает шансы избежать потери с обеих сторон.
Например, вы приняли решение построить на территории сельскохозяйственного назначения двухэтажный коттедж со всеми удобствами. Необходимо оформить перевод УЗ в другую категорию. В противном случае здание признают незаконной постройкой и снесут согласно нормам ГК РФ.
Пошаговая инструкция по переводу земли ЛПХ в ИЖС
У ИЖС выделяют ряд преимуществ. На территории разрешается постройка собственного дома, а этажность должна быть не более трех.
Здание предназначается проживанию одной семьи, а участки обладают неоспоримыми достоинствами:
- прописка в построенном доме;
- строения подключаются к электросети совершенно бесплатно;
- земли становятся частью мероприятий по благоустройству — озеленение территории, асфальтирование дорог, газификация.
Переходим к подробному рассмотрению инструкции, как перевести земли ЛПХ в ИЖС. Начнем с актуализации финансовых моментов и документации, поскольку важно иметь представление о требованиях и вероятной уплате налогов.
Налоговые вычеты
Земли попадают под условия налоговых вычетов. Постарайтесь как можно быстрее приступить к строительству, иначе налог на землю вырастет в 2 раза по истечении 10 лет.
Документы
Оформление перевода сопровождается подготовкой документов. Сначала оформляется кадастровый паспорт. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию собственник должен обратиться в органы городской или районной власти. Необходимо собрать перечень бумаг и заполнить ходатайство об изменении целевого назначения участка.
В документе указывают:
- кадастровый номер УЗ;
- предназначение земельного участка;
- категорию перевода участка;
- обоснование изменения статуса территории;
- право владения землей.
С номером получение кадастрового паспорта не сопровождается дополнительными действиями и условиями. В противном случае участок необходимо поставить на учёт в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, затем оплатить госпошлину.
Дальнейшие действия:
- согласование границ участка с соседями;
- проведение межевания участка;
- составление межевого плана.
Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.
Получили паспорт на руки?
Займитесь подготовкой следующих документов:
- копия паспорта владельца;
- выписка из ЕГРП;
- положительное заключение с результатами экологической экспертизы;
- расчеты потерь сельхозпроизводства в результате изменения статуса;
- свидетельство о праве собственности.
С документами обращайтесь в компетентные органы и составьте ходатайство.
Сколько стоит
Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть оплачивается государственная пошлина. Узнайте точную сумму, обратясь на сайт Росреестра и получив выписку.
На стоимость влияет несколько факторов:
- кадастровая стоимость;
- площадь участка;
- необходимость в подготовке проекта на строительство;
- проведение экологической экспертизы.
Вопросы поручают юристам, их услуги оплачиваются отдельно. Средняя стоимость достигает 15000 рублей, но опять же на это влияет сложность вопроса и процессуальная продолжительность.
Пример расчета
Общая сумма состоит из ряда выплат, и некоторые из них являются опциональными:
- Госпошлина. Обязательная плата за перевод, которую потребуется заплатить в любом случае. Госпошлина в данной ситуации не является фиксированной и составит 30% от кадастровой стоимости земли.
- Услуги нотариуса. Опциональная плата, которая требуется в том случае, если, например, владельцев земли несколько. В такой ситуации необходимо получить нотариально заверенное разрешение от каждого из владельцев. Стоимость будет зависеть от того, какое количество владельцев существует на данный момент и сколько документов потребуется заверить.
- Услуги юриста. Если заниматься документами сложно или нет времени, весь процесс можно доверить юристу. Его услуги обойдутся вам в сумму от 10 000 до 50 000 рублей.
Сроки
Получение кадастрового паспорта, межевание земель и подготовка документов иногда занимает около 6 месяцев. На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.
Какие могут быть основания для отказа
Законодательство регламентирует причины отказа в переводе сельскохозяйственного УЗ и ИЖС:
- Заключение экологической экспертизы дало отрицательный результат. Экспертиза проводится в обязательном порядке, поскольку специалисты определяют не законность строительства, а безопасность постройки и отсутствие негативного влияния на окружающую среду.
- Документы по землеустройству не соответствуют запрашиваемому целевому назначению. В пакет входит не весь набор документов, а данные в разных заявлениях и справках отличаются друг от друга и вызывают сомнения.
- ФЗ запрещает изменение статуса земли — одна из самых частых причин, обжалованию не подлежит.
Особое правило, касающееся смены статуса, сформулировано следующим образом: "Если кадастровая стоимость будет выше на 50% по сравнению с обычным уровнем стоимости по муниципальному району, перевод территории под ИЖС невозможен". Запрет также распространяется на УЗ, относящиеся к особо ценным угодьям: сады с многолетними насаждениями, луга, пастбища, пашни.
Подводные камни
Следует заранее проанализировать возможность, а также все преимущества и недостатки перевода земли из СХН в ИЖС. В случае расположения участка СХН на значительном отдалении от границ ближайшего поселения данная процедура невозможна по умолчанию. Инициируя изменение категории участка, следует помнить о вероятности отказа в переводе, а также (в случае согласования изменения) – о необходимости материальной компенсации государству, размер которой может составить до трети кадастровой стоимости земли.