Статьи

Переуступка права аренды в отношении физического и юридического лица требуется по разным причинам. Процедура является разрешенной, условия и правила целиком и полностью регламентируются законодательной базой. Осуществление процесса сопровождается сотрудничеством с опытным юристом, также от заявителя требуется знание о порядке действий, сбор основного перечня документов.

К большому сожалению, многие заявители совершенно не осознают степень ответственности, у них недостаточно знаний о процессуальных особенностях переуступки. По этой причине они чаще всего сталкиваются с отказом, или процедура осуществляется, обходя некоторые легальные и предписанные правила. Чтобы этого не происходило, мы постараемся простым языком обозначить особенности составления договора переуступки права аренды земельного участка: образец + пошаговую инструкцию вы также найдете в статье. Надеемся, актуальная информация окажется полезной и интересной, и вы примените ее в личной практике!

Законодательная база

Отношения о переуступке регламентируются рядом документов:

• Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения, касающиеся аренды земельных наделов. Ст. 65 включает в содержание несколько моментов по установлению и погашению платы за аренду.
• ГК РФ. Ст. 264 устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
• Постановлением Пленума ВАС России №11 от 2005 года.
• Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты государственной пошлины. 

Особенности

Процедура переуступки представляет собой процесс передачи соответствующих прав и обязанностей гражданином, арендующим участок, иному лицу. При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно, после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество. В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Особенностью сделки называют сохранение пунктов, обозначенных в соглашении о найме земельного участка. Иными словами, переуступка совершается в соответствии со всеми условиями, оговоренными между собственником и первоначальным нанимателем. 

Плюсы и минусы

Сделка обладает достоинствами и недостатками. К плюсам следует отнести прозрачность процедуры, ее доступность. Арендатор освобождается от уплаты аренды, а переуступка прав позволяет как можно быстрее прекратить осуществлять неугодные платежи на совершенно законных основаниях. 

Минус — необходим сбор различных документов, а это занимает немало времени. Соответственно, с момента начала работы над новой сделкой до ее соглашения может пройти от полутора до трех месяцев, и в это время арендатор производит стабильные выплаты. 

Условия

Оформление передачи осуществляется в нескольких условиях:

• в договоре аренды не прописан запрет на уступку;
• сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому назначению;
• на земле нет незаконных сооружений;
• надел не обременен;
• есть согласие собственника (требуется согласие в отдельных случаях).

На кого можно оформить и на кого нельзя

Оформить перенаем объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передает свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее сторонами сделки выступают два арендатора. 

В договоре они именуются как:

• арендатор;
• новый арендатор.

Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. 

Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

• Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
• Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.

Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования: человек обязан быть совершеннолетним, иметь паспорт с регистрацией. От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.

Документы

Необходимо подготовить пакет документов, позволяющий грамотно зарегистрировать сделку. Сюда входят:

• заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
• нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на участок;
• оригинал и нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок;
• оригинал и копия квитанции об уплате госпошлины за регистрацию перехода права;
• составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (подписывается в присутствии уполномоченного лица).

Физические лица к стандартному набору документов обязаны добавить заверенную копию гражданского или заграничного паспорта + оригинал, нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.

Юридические лица осуществляют сделку в особом порядке и предоставляют более широкий пакет с документаций. 

К перечисленным документам они добавляют:

• заверенную копию учредительных документов и документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
• свидетельство о присвоении ИНН;
• оригинал выписки из ЕГРЮЛ;
• оригиналы доверенностей на представителей юрлица;
• оригиналы паспортов доверенных лиц-представителей.

Оформление договора + образец

Договор переуступки права аренды земельного участка является ключевым документом. 

Документ начинается с указания сторон. Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание: переуступка в договоре требует согласия арендатора. Не подходит данный вариант? Воспользуйтесь простым договором дополнительного соглашения. В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади.

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Основной текст переуступки содержит информацию о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. 

Главные пункты следующие:

• отсутствие задолженностей по арендной плате;
• гарантия юридической чистоты сделки, низкие риски или их полное отсутствие;
• срок аренды и платежи от нового нанимателя поступают после оформления настоящего соглашения в официальном порядке;
• оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка. 

Подписав соглашение, прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменениях. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.

Налоги

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, то есть расходы не декларируются. 

Подводные камни

Следует обратить внимание на несколько нюансов:

• Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок.
• Если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель.
• Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов.
• На участок как на фигурирующее в гражданском и уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий.
• Имеется долг за оплату аренды перед собственником земли.

В вышеперечисленных случаях передача прав не состоится. Данные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Хотя при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.

Переуступка прав аренды на земельный участок — процедура, еще не набравшая особой популярности в российских правоотношениях, связанных с имеющимися землями. Однако, эта процедура часто может прийти на выручку тем, кто по каким-то причинам вынужден отказаться от ранее полученного путем заключения договора аренды права использовать ту или иную землю по назначению в своих интересах.