На что обратить внимание при составлении договора на долевое участие в строительстве

Перед заключением договора на долевое участие в строительстве (ДДУ) необходимо знать некоторые подробности содержания договора и особенностей регистрации. В компании застройщиков над документацией работает отдел, состоящий из специалистов в области юриспруденции, а дольщики зачастую приходят в одиночку и совершенно не подкованы в юридических вопросах. В связи с этим возникают сложности, недопонимания и результаты не всегда устраивают покупателей. Рассказываем, какие подводные камни содержит договор, как не допустить ошибок в составлении.

Проверка реквизитов

Договор долевого участия в строительстве является типовым документом. Соответственно, в нем содержатся точные, корректно обозначенные личные данные покупателя - ФИО и паспортные данные. Ошибка в букве, цифре может поставить под угрозу полностью всю сделку, поскольку с юридической точки зрения ошибки и некорректности недопустимы. Перепроверьте несколько раз внесенные данные, иначе велик риск попасть впросак и лишиться возможностей в участии в долевом строительстве. 

Цена договора и порядок оплаты

Стоимость договора и порядок оплаты прописываются в договоре. Данная информация, фиксируемая в документе, в дальнейшем окажется единственно точной. Даже если стоимость и порядок оплаты поменяются в рамках внутренней работы компании-застройщика, то с договором у вас останутся гарантии на неизменность конкретных условий. Кстати, вопрос стоимости иногда является основополагающим, поэтому с договором с любыми претензиями со стороны застройщика вы окажетесь в выигрыше. Да и застройщик, имея второй экземпляр договора, вряд ли объявит вам об изменении условий. 

Почему опасно платить через дочернюю компанию

Оплата, согласно законодательству, осуществляется только после регистрации документа в Росреестре. Таким образом, процесс соответствует схеме:

• заключение ДДУ;
• регистрация договора в Росреестре;
• перевод оплаты. 

Почему опасно платить через дочерние компании? Все просто: вы должны оплачивать услуги той компании и тому застройщику, который предписан в договоре. Ни в коем случае не связывайтесь с компаниями, которые извне предлагают услуги. Велика вероятность, что после перечисления средств вы больше никогда не услышите об организации. А еще вы вряд ли кому-то докажете вашу правоту. Любые манипуляции с недвижимостью, не подкрепленные договором и действиями, осуществляемые вне условий договора, влекут за собой негативные последствия. Вы останетесь без жилья и без денег!

Проверьте точные технические данные объекта

Застройщики публикуют на официальном сайте проектную декларацию и информацию по участку, на котором в данный момент осуществляется строительство. Документация находится в открытом доступе, достаточно войти на сайт и сравнить данные по техническим показателям с сайта с данными, обозначенными в договоре. Советуем сделать это до подписания и заключения договора. 

Проверка проектной документации

В проектной декларации указывается информация об объекте и тонкости работы застройщика. Сравните данные в подписываемом договоре с данными, указанными в проектной документации. Иногда они различаются, и отличия должны вас насторожить. Отличия в метраже, местонахождении и иных данных не дают основания для заключения договора. Еще раз уточните информацию у застройщика, обозначьте ваши права и обязанности. Данные должны оказаться идентичными, в договоре прописываются все условия, поскольку они ранее не оговариваются, но на заключительном этапе играют немалую роль. 

Порядок приема-передачи квартиры

В договоре долевого участия обозначаются от “А” до “Я” условия и порядок приема и передачи квартиры от застройщика собственнику. Прежде всего дом обязательно принимает государственная комиссия, и затем объект вводится в эксплуатацию. Далее застройщик выдает собственникам ключи от их новой квартиры. Но и здесь есть свои секреты. Выдача ключей производится в порядке записи. В крупных жилкомплексах ключи выдаются по корпусам. Представители связываются с покупателями и согласуют время, удобное для осмотра квартиры. 

Во время осмотра составляется акт приема-передачи помещения. Квартиру должны подписать обе стороны, если и представитель компании, и покупатели удовлетворены условиями и работой. Без подписи ключи не выдаются, а квартиру невозможно зарегистрировать. В акте указывается следующая информация:

• адрес дома;
• номер квартиры;
• стоимость квартиры;
• площадь помещения.

Ответственность и обязанности застройщика

В соответствии с законодательством, застройщик обладает рядом обязанностей:

• предоставление проектной декларации на объект долевого строительства в открытых источниках;
• предоставление декларации в Управление государственного строительного надзора региона;
• предоставление необходимой и запрашиваемой информации и документации покупателям;
• использование денежных средств участников долевого строительства исключительно на возведение объектов;
• в предусмотренные сроки передать объект надлежащего качества участникам долевого строительства;
• в случае расторжения договора вернуть участнику денежные средства и пеню. 

Ответственность застройщика определяется законодательной базой. 

Неустойка за просрочку сдачи квартиры

Расчет неустойки по договору долевого участия можно произвести с помощью онлайн-калькулятора. Расчет осуществляется по актуальной ставке, действующей в период подписания договора. После расчета вы вправе предъявить претензию застройщику и доказать некорректные расчеты по неустойке.

Гарантийный срок

Гарантийный срок, определяемый в отношении объекта долевого строительства, устанавливается в соответствии с договором. Одно из общих условий – гарантийный срок составляет не менее пяти лет. Указанный срок начинает действовать с момента, когда объект строительства был передан участнику. Выходя за рамки гарантийного срока, застройщик обязуется покрыть ущерб, поскольку данный факт прописан в договоре. И застройщик, и участник долевого строительства должны хорошо ознакомиться с правами и обязанностями, поскольку данный аспект позволит в случае разбирательств доказать правоту и вину и призвать к ответственности сторону, нарушившую условия договора. 

Преимущество на право выкупа

Право преимущественной покупки закреплено в ст. 25 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суть состоит в следующем: дольщик вправе продать долю общей собственности третьему лицу. В данном случае другие участники обладают преимущественными правами покупки доли по уже установленной цене. Условия всех участников приравниваются. Продавец в официальной форме извещает остальных участников о намерении перепродать долю третьим лицам, заранее обозначая стоимость и иные значимые условия. 

Переуступка прав

Уступка права требования по договору долевого участия – достаточно интересный момент в отношениях дольщиков и застройщиков. ДДУ заключается, когда новостройка пока не сдана, а дольщики участвуют в строительстве. Но дольщики могут менять мнение и принимают решение о передаче прав по договору третьим лицам. Иными словами, дольщик имеет право на то, чтобы продать права на квартиру еще до сдачи новостройки и начала пользования недвижимостью. Данное преимущество позволяет дольщику в любой момент отказаться от идеи с покупкой и передать собственность другим потенциальным владельцам и дольщикам. 

Расторжение договора по инициативе дольщика

Расторжение договора долевого участия возможно в одностороннем порядке. Данное правило закреплено в статье 9 214-ФЗ. Дольщик отказывается от исполнения договора в одном из ниже представленных случаев:

• застройщик не соблюдает сроки, просрочка достигает 2 месяца и более;
• застройщик не исполнил обязанности, предписанные в договоре, не устранил недостатки и не позаботился о компенсации в отношении дольщика;
• присутствуют серьезные нарушения требований, касающиеся качества объекта;
• иные случаи, предусмотренные с законодательной точки зрения.

Следует обратить внимание на крайний пункт – на сегодняшний день он находится в разработке, поскольку на текущий момент подобные ситуации лишь группируются, в связи с чем расторжение договора осуществляется в иных ситуациях, перечисленных в пунктах выше. 

Регистрация договора в Росреестре

Покупка квартиры в пока что строящемся доме подразумевает регистрацию обозначенного договора долевого участия в Росреестре. Регистрация выступает в качестве гарантии и в отношении покупателя, и в отношении застройщиков. Обе стороны находятся под защитой государства, в связи с чем регистрация в Росреестре – процедура обязательная и предопределенная.

Подводные камни

Составление договора – ответственное мероприятие, подразумевающее рассмотрение всех рисков и ситуаций. Есть несколько подводных камней, и на них не стоит закрывать глаза:

• в случае изменения площадей в большую сторону вы обязаны доплатить;
• в договоре прописано о выплате от 7 до 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора в одностороннем порядке – вы вправе попросить застройщика устранить данный пункт;
• расторжение договора с обеих сторон, но если вы оплатили договор, то убытки не понесете;

иски за просрочку – застройщик опоздал на 2 и более месяца, и вы уже вправе обращаться в суд по поводу неустойки.